Назад

Юрий Моша о краудинвестинге в недвижимость в США: «Я хочу работать с украинскими риэлторами»

Юрий Моша о краудинвестинге в недвижимость в США: «Я хочу работать с украинскими риэлторами»

На днях с Est!Медиа связались представители американского бизнесмена Юрия Моши с предложением организовать интервью на тему краудинвестинга в недвижимость. Различные проекты с приставкой «крауд» уже получают сильное развитие. Краудинвестинг в Украине пока известен слабо, но в ближайшие годы имеет все шансы нарастить популярность. Да и само интервью предстояло с незаурядной личностью.

Судите сами. Успешный предприниматель из Краснодарского края, избежавший ареста и укрывшийся от преследования в США (подробнее об этой истории читайте в материале Ильи Жегулева для Forbes). Известный критикой режима Путина и своими проектами. Один из них помогает переехать в США предпринимателям из России, Украины, Беларуси, Казахстана и других стран.

Что же Юрий Моша предлагает теперь? Об этом главред Est!Медиа расспросил бизнесмена в эксклюзивном интервью.

Разговор шел не о политике, а исключительно о бизнесе. О том, как заработать 30-40% от суммы инвестиции за год, как американское законодательство поощряет инвестиции в недвижимость и как украинские риэлторы могут найти себя в этом формате.

Расскажите в нескольких словах, что такое краудинвестинг в недвижимость?

Когда несколько человек сбрасываются деньгами и покупают объект недвижимости. Это если в двух словах.

Вообще, нужно понимать, какой объект покупается, какая будет прибыль от него. Мы предлагаем объекты в Соединенных Штатах. Начали с города Майями. Последняя статистика говорит о том, что здесь на 12% в год поднимается цена. Т. е. инвестор получает доход каждый месяц, потому что сейчас мы сдаем квартиры, которые покупаем, в аренду. Плюс его доля капитализируется каждый год, увеличивается в цене. Потому что идет рост цен на недвижимость. Когда-то, конечно, это остановится, либо уменьшится процент, потому что он не может постоянно расти. Но вот сейчас экономика Америки на подъеме и это говорит о том, что в недвижимость вкладывать выгодно.

Для граждан Украины, которые захотят поучаствовать в краудинвестинге в недвижимость США, будет интересно узнать, о каком минимальном объеме вложений идет речь?

Это доля в 10% в квартире в комплексе Marko Polo в Майами. Самый дешевый вариант сейчас — $11 тысяч.

комплекс Marko Polo в Майамикомплексе Marko Polo в Майами

Это среди тех вариантов, с которыми Вы работаете?

Да, мы пока работаем только с майамскими квартирами. Я вам назвал самую дешевую. Также, мы выставили сейчас на сайт квартиру подороже, она уже $250 тысяч стоит, там доля в 10% — это $25 тысяч.

Мы недавно только начали краудинвестингом в недвижимость заниматься и мы первая компания в Америке, которая говорит в этой сфере на русском языке. Американских компаний, конечно, полно. Начали пока с дешевых объектов, потому что хвататься за отели или комплексы, которые стоят миллионы долларов, это сложно.

И у нас уже есть успехи, хоть многие считали, что «это не пойдет». Мы собрали инвесторов и приобрели две квартиры. Сейчас собираем деньги на еще две квартиры.

Сколько инвестиция минимального объема, те самые $11 тысяч, может принести через год?

Мы рассчитываем на долгосрочные инвестиции. Если даже человек решил продать свою долю или все мы решили продать свои доли, то в любом случае, я думаю, логично человеку опять вложить деньги уже с прибылью. Допустим, $11 тысяч он вложил, заработал $15 тысяч за какое-то время. Я сейчас расскажу, как устроен заработок. Ему выгодно эти $15 тысяч опять вложить. Причем в Америке действует закон. Если ты продал объект недвижимости, либо долю в объекте недвижимости, и вложил эти деньги сразу же в объект недвижимости, либо в долю в объекте недвижимости, то налог ты не платишь. Даже если сделка будет совершена в первый год. Поэтому это большой плюс. Поощряет инвестиции в недвижимость американское законодательство.

Что касается самого заработка, то получается, что от сдачи в аренду заработок, конечно, не очень большой. Сами понимаете, 10% — это все-таки доля, а не 100% объекта. Получается с $11 тысяч от $1 тысячи до $1,5 тысячи в год. Т. е. если просто сдавать в аренду, то окупаемость квартиры где-то порядка 10 лет. Но концепция у нас другая. Мы сразу же эту квартиру выставляем на продажу. Т. е. мы делаем косметический ремонт Если квартира в плохом состоянии, мы будем делать ремонт капитальный. Ну вот эти две квартиры (уже купленные, — прим. ред.) были в хорошем состоянии. Поэтому мы их подремонтируем, сделаем красоту, наведем блеск. Картины может поменяем, мебель сменим. И после этого выставим их на продажу дороже. Получается, есть рост самой недвижимости каждый год, плюс мы какие-то улучшения сделали в квартире и значительно дороже можем ее продать. Не на тысячу, а на десять, двадцать, на тридцать тысяч долларов дороже. Все зависит от качества самой квартиры, насколько она привлекательна.

квартира в комплексе Marko Polo в Майамиквартира в комплексе Marko Polo в Майамиквартира в комплексе Marko Polo в Майами

Значит, если человек купил за $11 тысяч долю квартиры, год ее сдавали, а потом продали на $30 тысяч дороже, то по максимуму инвестор заработал $1,5 тысячи в год плюс $3 тысячи на продаже. Вот $4,5 тысячи он заработал. Так это в долларах, валюте, которая не инфляционная. И 100% гарантия. Только если стихийное бедствие какое-нибудь произойдет, наверное, только тогда человек может потерять свою недвижимость. Не придет никакой чиновник-дядя, не скажет: «Все, уходи, эта квартира моя» или там «Мы здесь церковь будем строить» как в фильме «Левиафан»...

Как Ваша концепция позволяет приумножить эти деньги в дальнейшем?

Если человек $11 тысяч вложил и $15 тысяч, например, через год вытащил. С помощью аренды и с помощью продажи. Он эти $15 тысяч сразу может вложить в другой объект. Мы сейчас разрабатываем разные объекты в Майами. Не так просто находить объекты, которые нам подходят. Во-первых, они должны, сами комплексы, сами дома, позволять краткосрочную аренду, потому что там заработок значительно выше, чем при долгосрочной аренде. Да, «головняков» больше, но эти «головняки» берем на себя мы, управляющая компания. Человеку, находящемуся в Киеве, Новосибирске или Алма-Ате, сложно управлять своим объектом, когда он не в Майами. А мы тут, у нас есть команда, есть офис, мы этим занимаемся давно, у нас есть большой опыт, мы можем показать статистику квартир. Раньше мы занимались субарендой. Мы брали квартиру в аренду и пересдавали. Теперь пришли к тому решению, что надо покупать квартиры. Поэтому человек заработал и сразу вложил деньги в тот объект, который мы ему предложим.

Юрий Моша о краудинвестинге в недвижимость в США: «Я хочу работать с украинскими риэлторами»Сколько гражданин Украины должен будет от полученного таким образом дохода заплатить в США?

Если этот доход у него составляет больше $44 тысяч в год, то он должен платить налог. А мы говорим о $4 тысячах чистой прибыли. Конечно, никаких налогов у него не будет со второго года продажи. Если мы говорим о первом годе продажи, то 15% от суммы прибыли. Если даже $4 тысячи он заработал, то 15% должен отдать. Причем в Америке платит налог компания, в которой он является соучредителем.

Что жителю Украины нужно сделать, чтобы вложить деньги по схеме краудинвестинга в недвижимость США?

Прежде всего, нужно изучить тему. У меня есть канал на ютубе, можно посмотреть. Я все снимаю, все рассказываю. С самого начала, как мы дома выбирали — все это можно посмотреть, потому что это не так просто, не в каждый дом можно прийти и сказать: «Вот это хочу!» и тебе разрешат. Есть дома, в которых ты не можешь сдавать квартиру, пока два года не пройдет после покупки. Такие правила. Поэтому человек должен понять саму тему. Потом связаться с нашим офисом и мы ему расскажем подробно, какие у нас есть объекты, почему мы выбрали именно эти объекты и т .д.

А самостоятельно люди могут организовывать подобный краудинвестинговый проект?

Пять с половиной лет назад я начинал заниматься эмиграцией и мы первыми разработали систему, когда в одно место приходишь и все получаешь. Сейчас я уже знаю, наверное, компаний двадцать, которые так работают. Так и с краудинвестингом, кто-то начнет по нашей схеме это делать, но рынок настолько большой, что работы всем хватит. Например, насколько я знаю, Геннадий Балашов на покупку отеля во Флориде собирал деньги именно по системе краудфандинга.

Поэтому, конечно, можно и самому пробовать, но мы предлагаем готовые решения. У нас все отлажено годами. Мы сначала прошли субаренду, знаем какие есть проблемы и сложности. Мы знаем, как можно зарабатывать.

Как присутствует риэлтор, если вообще присутствует, в вашей схеме краудинвестинга?

Риэлтор присутствует. Мы работаем с брокерами, которые ищут для нас квартиры. И мы приглашаем украинских риэлторов и риэлторов из других стран: если они хотят искать для нас клиентов, у них есть база, которая позволяет сделать рассылку, сообщить о краудинвестинге в недвижимость США. Пожалуйста, пусть подключаются, мы готовы платить хороший процент. Если будет готовый клиент, мы согласны 50% отдать от того, что мы зарабатываем. За то, что мы все это организовываем, мы берем 10%. Если мы говорим о квартире в комплексе Flamingo, где минимальная доля стоит $25 тысяч, то мы готовы $1250 отдать украинскому риэлтору, если он нам даст готового клиента, посмотревшего видео, который понял все условия. Чтобы мы не делали допродажу. Если мы делаем допродажу, то процент уменьшается. Но это все обсуждаемо.

Я хочу работать с риэлторами из Украины и других стран.  Я настроен работать с риэлторами.

Подробнее о краудинвестинге в США читайте на сайте: Investment in Miami

Юрий Моша о краудинвестинге в недвижимость в США: «Я хочу работать с украинскими риэлторами»

Источник: Est!

http://est.ua/press/118374/



31.07.2016

Назад

Разработка сайта: rogiweb