Назад

Покупать ли недвижимость в США и если да, то где?

Говорят, Америка – страна возможностей, место, где осуществляются мечты. Именно поэтому из года в год сюда стекаются честолюбцы из всех уголков мира, именно поэтому страна – сплав из множества этносов, культур и традиций, существующих в абсолютной гармонии. Кроме того, США – стабильный рынок, где у каждого есть шанс заработать, сохранить и приумножить капитал, и одной крупнейших частей этого рынка являются инвестирование в недвижимость. Здесь и у зарубежных инвесторов открывается целое море возможностей для заработка. Рассмотрим самые интересные из них, а заодно предпримем небольшое, но увлекательное путешествие по стране.

В настоящее время расценки на недвижимость в США уже побили рекордные показатели бума 2006 года. Вот уже около пяти лет сделки на рынке жилья приносят стабильную прибыль. Владелец компании «Русская Америка» и эксперт по зарубежным инвестициям в недвижимость Юрий Моша, уверен, что возможности рынка Соединенных Штатов гораздо больше, чем в Европе: «Наша компания проводила исследования по сроку окупаемости, для сравнения брали Барселону, Киев, Москву — Америка выигрывает на их фоне, поскольку обнаруживает доходность вложений от 6 до 12% годовых, а в исключительных случаях – речь об удачных приобретениях на аукционах –до 20%. В то время, как средний показатель по Европе – 4%. Ключевым фактором также является и ликвидность объектов недвижимости. Если в Европе на продажу квартиры уходят годы, в Америке легко уложиться в 2-3 месяца».

недвижимость в США

Прозорливые инвесторы используют преимущества ситуации и уже несколько лет получают прибыль от выгодных инвестиций в одну из самых надежных и стабильных мировых экономик. Многие эксперты уверяют, что текущий год – успешный для старта в качестве инвестора, а удачные сделки в сфере недвижимости США будут продолжаться в течение более пяти лет. Традиционно лучшими городами для этого считаются: Нью-Йорк, Сиэтл, Портленд, Даллас, Денвер, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Сан-Диего, а также Южная Флорида. Почему? Попробуем разобраться


НЬЮ-ЙОРК


Крупнейший город страны с населением 8,5 млн жителей и крупнейшая в мире агломерация, насчитывающая около 20 млн человек. Манхэттен, Бруклин, Эмпайр-стейт-билдинг, Лонг Айленд, Бродвей, Центральный парк, слова, знакомые каждому, независимо от того, посещал ли он Нью-Йорк или нет. Эти части Большого яблока, как и многие-многие другие – неотъемлемая часть массовой культуры. 

недвижимость в США 

Однако, Нью-Йорк не только культурный центр, но средоточие экономической и политической жизни страны и мира в целом. Здесь расположены Карнеги холл, Метрополитен опера, биржа NASDAQ, финансовая Мекка – Уолл-стрит, центральные офисы крупнейших национальных масс-медиа CBS, NBC, The New York Times, штаб-квартира ООН.

Климат здесь мягкий, без сильных температурных перепадов, осадки распределены равномерно, много солнечных дней. Город расположен на широте Мадрида, Ташкента, Стамбула: лето здесь жаркое, а зима снежная.

Валовый региональный продукт Нью-Йорка крупнейший в стране, что поставило его на лидирующую позицию среди мегаполисов США. Важную роль в экономике города играет производство, но серьёзная доля принадлежит строительству и девелопменту – здесь одни из самых высоких расценок на недвижимость в мире. Этому есть вполне рациональное объяснение: максимум возможностей, минимум опасностей, ведь город известен и своим низким уровнем преступности.

Рынок недвижимости Нью-Йорка неподвластен влияниям кризиса и остается активным даже в непростые времена. Так, в 2016 году предложения в сфере недвижимости выросли на 2,5%, а продажи поднялись на 3,5%. Причем наибольший доход принесли инвестиции в недорогие квартиры-студии. Около 40% приобретенной в городе недвижимости покупается не для проживания, а для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. Существует обратная пропорция между площадью жилья, вложениями и прибыльностью сделки. Наиболее выгодно в Нью-Йорке инвестировать в студии с маленькой площадью и сдавать их в аренду.


СИЭТЛ


Сиэтл — крупный морской порт, расположенный на берегу залива Пьюджет в штате Вашингтон и самый большой город на северо-западе США. Он окружен большим количеством водоемов, гор, вечнозеленых лесов и парков. Местные ландшафты и климат подходят для множества активностей от хождения под парусом и велосипедных прогулок до катания на лыжах и кемпинга, которые доступны круглый год. В Сиэтле мягкий морской климат с с повышенной влажностью зимой и сухим летом, а температура воздуха не подвержена сильным колебаниям.

На протяжении многих лет Сиэтл считается региональным культурным центром. Здесь находится около сотни постановочных организций и более двадцати театральных площадок, а городской симфонический оркестр – самый записываемый в мире. Ежегодно проводится множество выставок и фестивалей, свои двери открывают художественные галереи и музеи, в том числе знаменитый музей поп-культуры MoPOP.

С историей города переплелись судьбы многих знаменитостей, среди них Курт Кобейн, Джимми Хендрикс, Брюс Ли. Одно из самых привлекательных мест – старинный рынок Пайк-плейс-маркет, в пределах которого находится самая первая кофейня Starbucks. Однако, главная достопримечательность – футуристическая башня Спейс-Нидл, которая по праву считается символом города.

Сиэтл – место расположения Вашингтонского университета, занимающего 22-е место среди лучших ВУЗов мира. Кроме того, несколько раз город признавался ведущиим по количеству образованных людей, и до сих пор сохранил эти позиции.

В Сиэтле расположены головные офисы всемирных технологических гигантов, таких как Microsoft и Amazon. Город занимает 12-е место по развитию экономики среди крупнейших городов страны, а Порт Сиэтла — основной шлюз для торговли с Азией.

В настоящее время здесь растет расовое и этническое разнообразие населения, а прирост численности иммигрантов уже достик показателя в 40%. За счет крупных технологических игроков за последнюю декаду прошлого века население города увеличилось на 50 тысяч человек. Правительственные исследования поступательного прироста и демографической ситуации показали, что к 2040 году население Сиэтле вырастет на 200 тысяч жителей. С этим связана острая необходимость в создании нового жилья, а цены на недвижимость достигли одного из самых высоких уровней для США. Плюс, В Сиэтле обнаруживаются рекордные показатели эффективности инвестиций в эту область, 2017 год показал рост на 11%.


ПОРТЛЕНД


Второе место по росту эффективности инвестиций в недвижимость принадлежит Портленду. В США есть два города с таким названием, один находится в штате Орегон, второй – в штате Мэн, и он несколько меньше, но сейчас речь пойдет именно о первом Портленде. Он гораздо интересней с позиций инвестирования в недвижимое имущество.

Как и Сиэтл Портленд расположен на северо-западе Соединённых Штатов, недалеко от места слияния двух рек – Уилламетт и Колумбия. Это регион мягким с морским климатом, идеально подходящим для выращивания роз, поэтому второе имя Портленда – Город роз. Помимо этого, это самый озеленённый город страны, регулярно подтверждающий свое звание, участвуя в тематических конкурсах. Помимо Джексона в штате Миссисипи и Бенда в Орегоне, Портленд — один из городов континентальной части США, на чьей территории которых расположены потухшие вулканы. Здесь расположено множество пивоварен и винокурен, а жители славятся огромной любовью к кофе.

Культурная жизнь города тоже впечатляет, здесь имеется целый ряд учреждений исполнительского искусства: театры оперы и балета, симфонический оркестр, филармония молодых талантов, множество театральных сцен. Урожденцами Портленда являются писательница Урсула Ле Гуин, и культовый автор Чак Паланик. Город входит в десятку самых интересных центров искусств, здесь базируется целый ряд творческих организаций, объединяющих разноплановых художников и арт-деятелей.

Это самый населённый город штата Орегон, третий по величине из городов тихоокеанского северо-запада после Ванкувера и Сиэтла. Портленд — важный экономический центр, во многом это продиктовано выгодным для многих отраслей промышленности расположением, ведь город также является портом с колоссальным грузооборотом, а также крупным транспортным узлом.

Помимо этого, экономическое преимущество Портленда обусловлено относительно низкими ценами на энергоресурсы и богатой сырьевой базой. Портленд занимает 42 место в рейтинге городов мира по уровню качества жизни, в которое входят: политическая стабильность и свобода личности, санитарные условия и состояние окружающей среды, уровень преступности, доступность жилья и потребительских товаров, возможности для отдыха и образования, банковское обслуживание, муниципальная инфраструктура, включая транспорт.

Конечно, количество производственных компаний города превалирует, однако благодаря поддержке фондов и бизнес-инкубаторов в Портленде становится все больше IT-стартапов. Сейчас здесь представлено более тысячи технологических компаний. В их числе корпорация Intel, ставшая крупнейшим работодателем в регионе, который уже стали называть Кремниевым Лесом. Вполне понятная аналогия возникла благодаря значительной доле информационно-технологических компаний в местной экономике.

Законы штата Орегон, принятые в 70-е годы ограничивают строительства крупных объектов и определяют жесткие городские границы. Существуют также меры по созданию экономических зон развития. Все вместе это дало синергетический эффект, вызвавший интенсивное развитие центра Портленда, повышению числа объектов средней и высокой этажности и увеличение плотности застройки. Индекс стоимости жилья в Портленде выше среднего показателя по стране, а индекс эффективности инвестиций в недвижимость уступает Сиэтлу всего на одну десятую процента.

Несмотря на довольно популярное мнение о самых перспективных районах США в разрезе инвестирования в недвижимость, коими традиционно являются Нью Йорк и запад страны, существует и альтернативная точка зрения. Юрий Моша: «С позиций выгодности инвестирования Нью-Йорк очень переоценен, в этом он похож на Москву. Самый большой город Америки, хоть и не столица, жизнь в нем дороже, и недвижимость, соответсвенно. Следовательно, выше срок окупаемости. На мой взгляд, наиболее интересный район – Флорида, особенно город НОРТ ПОРТ. Здесь и рост самого рынка недвижимости динамичный, и возможность сдать в аренду какой-либо объект выше. Немаловажную роль играет климатеческий фактор, если взять во внимание внутреннюю миграцию самих американцев, то Нью-Йорк демонстрирует отток, а Флорида – приток населения. Что бы вы выбрали, холод и дороговизну или тепло и доступность?».

Вне всякого сомнения, если вы решитесь стать рантье и вложить средства в недвижимость США, вам нужен надежный партнер, способный оказать поддержку на всех уровнях осуществления сделки, от подбора подходящего варианта до помощи с оформлением кредита, если таковая потребуется. Все это можно осуществить и самостоятельно, ведь законы США позволяют производить подобные операции дистанционно, но, как показала практика, это потребует гораздо больше затрат, не только временных, но и финансовых.

Помимо этого могут возникнуть осложнения, связанные с невозможностью физического присутствия на объекте перед покупкой, а также масса подводных камней, существующих в таком сложном деле, как покупка недвижимости в другой стране. «Можно самостоятельно поменять масло в машине, — комментирует Юрий Моша, — но просто на колесо будет капать или можно поклеить обои, но скорее всего, будет криво. В нашем деле тоже все возможно, но сложно. Есть много нюансов, из-за которых, пустившись в одиночное плавание, вы однозначно переплатите. Да, возможно но докажете себе, что сделали это самостоятельно.

Если есть такие люди, которые готовы потратить массу ресурсов, но доказать себе что-то подобное. Мой семилетний опыт показывает, что в этом деле невозможно сэкономить, занявшись делом самостоятельно. Даже в общении с банком существует тысячи нюансов, из самых очевидных – грамотно составленная справка о доходах, без которой невозможно получить кредит. Приведу еще один пример: во Флориде есть определенные краснокнижные животные и птицы, если они поселились на участке, строительство на нем запрещено. Решить такую проблему можно двумя способами, ждать, пока животное покинет обиталище самостоятельно или платить 50 тысяч долларов за переселение».

И еще один важный момент, если вы приобретаете жилье с расчетом дальнейшей сдачи в аренду, вам понадобится опытная организация для его правильной эксплуатации. Для инвестора важно сдать недвижимость сразу же после покупки, чем дольше объект простаивает без дела, тем ниже ваш доход. Поэтому вкладываясь в экономику цивилизованной страны, будьте ее цивилизованным участником.


Источник: http://mygeografi.ru/pokupat-li-nedvizhimost-v-ssha-i-esli-da-to-gde



28.05.2018

Назад


Подписаться на рассылку

Разработка сайта: rogiweb