Назад

Посторонним вход разрешён!

Владелец компании «Русская Америка» написал для нас подробную инструкцию, как наиболее выгодно начать инвестировать в американскую недвижимость. Главный секрет: чтобы выгодно продать дом, его лучше построить.

Хорошо иметь дом во Флориде

Из всех видом зарубежных инвестиций вложение в недвижимость — наиболее и безопасное. Бизнес может прогореть, акции — обрушиться. На их фоне недвижимость ведёт себя наиболее стабильно. Американские законы защищают ваши права как владельца. Недвижимость никто не отберёт, её нельзя потерять. При этом в американском законодательстве нет ограничений на количество недвижимости, которой может владеть гражданин другой страны.

Для инвестирования в недвижимость не нужно особых знаний. Но всё же без опытного консультанта заниматься ею не рекомендуется.

В последние годы стоимость на недвижимость в США растет примерно на 2-3% в год. Такой рост надёжно защищает ваши вложения от инфляции. Доходность при возврате инвестиций зависит от типа недвижимости и региона. В Майами показатель возврата инвестиций (ROI) будет составлять 3-5% годовых. В популярных районах Корал-Гейблс (Coral Gables) и Ки-Бискейн (Key Biscayne) — 6% в год. Сдача в аренду современной студии в районе Авентура (Aventura) принесет вам до 9% дохода в год.

Старт — от 50 000$

Войти на рынок американской недвижимости можно минимум с 50 000 долларов. Это наименьшая сумма, за которую можно купить дом в США.

Сумма значительная, но не обязательно вкладываться одному. Сегодня популярен вариант совместного инвестирования, когда объект приобретается в складчину. На деле это достаточно просто реализовать.

В США создаётся юридическое лицо. Его основатели — люди, которые сбрасываются на совместную недвижимость. Домом владеет юрлицо, поэтому с точки зрения закона все упрощается. Дом можно сразу продать или же сдавать в аренду. Но наиболее популярна схема, в которой первый год дом сдают, а затем продают — это позволяет уменьшить сумму налогов, которые нужно заплатить.

При этом все сооснователи юрлица получают прибыль, соразмерную их первоначальным вкладам. Так что все честно.

Штат штату — рознь

Наши специалисты компании «Русская Америка» проводили сравнительный анализ сроков окупаемости недвижимости в разных городах США и Европы. Наиболее выгодным в этом плане оказался американский штат Флорида.

Во Флориде вы можете без проблем приобрести квартиру за 80 000 долларов, но это будет жилье эконом-класса, которое не получится сдавать дорого.

Просторный частный дом в Майами или Палм Кост обойдется в 150 000-200 000 долларов. Это наиболее выгодное вложение с точки зрения окупаемости. Своим клиентам мы советуем именно такие варианты.

Другие города штата тоже весьма привлекательны, но недвижимость, к примеру, в Сарасоте или Дейтон Бич обойдется примерно в 200 000-250 000 долларов.

При этом в Майами есть много возможностей для вложений в элитную недвижимость. В престижных районах Авентура, Санни-Айлс Бич или Голливуд приобрести особняк можно минимум за 350 000 долларов. Верхней границы у такой недвижимости нет. Рекордно дорогой покупкой в Майами стала роскошная вилла ценой в 47 млн долларов.

К примеру, такой домик в Майами площадью 108 кв. м обойдется в 200 000 долларов.

Отличное месторасположение, тихий район, хорошая планировка и просторные комнаты — идеально как для сдачи в аренду, так и для проживания самому.

Также привлекательным штатом для вложения в недвижимость является Калифорния.

Средняя стоимость жилья немного выше, чем в Майами. Неплохой домик в Сан-Диего обойдётся примерно в 250 000 долларов.

Но в Лос-Анджелесе высокие цены. Частный домик в неплохом месте будет стоить около 400 000 долларов. А в Лос-Альтосе его стоимость может вообще доходить до 1,7 млн долларов — это один из наиболее дорогих регионов страны.

К примеру, такой домик в Голливуде на 200 кв. м обойдется в 350 000 долларов.

Много свободного пространства, тихий район, 3 спальни и 2 ванны. Очень и очень неплохой вариант.

Самая дорогая недвижимость в Нью-Йорке. За аналогичные апартаменты нужно будет выложить минимум 700 000 долларов. И даже несмотря на то, что стоимость аренды в Нью-Йорке значительно выше, сроки окупаемости инвестиций будут меньше именно во Флориде. Поэтому приобретение жилья в Нью-Йорке не слишком выгодно в экономическом плане.

К примеру, современная квартира на Манхэттене площадью всего 57 кв. м обойдется в целых 850 000 долларов!

Рынки недвижимости в крупных городах часто перенасыщены, поэтому стартовые инвестиции нужны высокие, а их возврат занимает больше времени.

Лучше строить, чем покупать готовое

Мы много лет подряд анализировали возможности рынка США и варианты доходных инвестиций в недвижимость. Занимались субарендой и перепродажей квартир в крупных городах. Но только недавно поняли, что наиболее доходным вложением является строительство жилых домов в небольших городах Флориды, которые расположены недалеко от океана. Главная причина — отличные налоговые условия в штате. Во Флориде нет налога на роскошь и на доходы физических лиц.

Конечно, простота вложений не освобождает от тщательного выбора объекта инвестирования. Но зато возврат от инвестиций может достигать 10% в год.

При этом личное присутствие инвестора совершенно необязательно. Чтобы вложить деньги в недвижимость, ему даже не нужно оформлять визу. Все сделает юрист, который оформляет права на собственность.

Еще один плюс: часто для инвестирования даже не нужна полная сумма вложений. При покупке недвижимости можно без проблем взять ипотеку под 3-5% годовых. Нужно иметь только 30-40% от суммы для первого взноса. Гасить ипотеку можно с доходов от недвижимости, поэтому никаких дополнительных затрат не потребуется.

Для покупки недвижимости в США даже не нужно получать официальный доход в штатах. Купить недвижимость вы можете в любом регионе и в любых количествах, независимо от гражданства.

Всегда внимательно читайте договор

В США редко мошенничают с недвижимостью. Наказания за такие преступления очень суровые. Америка изо всех сил старается создавать благоприятный инвестиционный климат, поэтому с нарушителей спрос большой.

Кроме того, есть специальные бесплатные онлайн-ресурсы, где инвестор может самостоятельно проверять недвижимость. Все максимально прозрачно и понятно, а это позитивно влияет на желание иностранцев инвестировать в экономику США. Американцы понимают, что доброе имя дороже денег, и всячески его поддерживают.

Когда мы подыскиваем участок человеку, который хочет инвестировать в американскую недвижимость, мы всегда сами проверяем состояние этого участка. Все ли соответствует кондициям, нет ли юридических проблем и долгов. Затем всю информацию по нему передаём клиенту.

Не стоит пренебрегать экспертной помощью и консультациями. Ведь даже в идеальной на первый взгляд сделке могут быть подводные камни.

К примеру, есть юридические ограничения, которые запрещают сдавать квартиру несколько лет. Или существует отдельная категория недвижимости, которую нельзя использовать для краткосрочной аренды — сдавать ее можно минимум на полгода.

Несмотря на то, что все эти нюансы прописаны в договоре, многие их не замечают. Прорваться сквозь канцелярит и увидеть эти подводные камни может только специалист.

Поверьте, мелким шрифтом в договоре будет написано много интересного. Ведь риэлтор стремится получить максимально выгодные условия для себя. А если клиент не заметил скрытых сюрпризов, значит, так ему и надо. Тут уж есть 2 варианта: или скрупулёзно вычитывать договоры до последней буквы, или обратиться к консультанту, который работает с проверенными риэлторами и знает, какие подводные камни могут быть в договоре.

Если вы хотите инвестировать в постройку американской недвижимости, но не знаете, как это сделать, предлагаю небольшую инструкцию:

Во-первых, нужно приобрести земельный участок, на котором и будет построен дом. Оформляется он непосредственно на инвестора. Если для строительства дома нужен кредит, то необходимо обратиться в банк и выбрать наиболее выгодное кредитное предложение. Если кредит не нужен — идём дальше.

Во-вторых, необходимо составить договор со строительной компанией и утвердить проект дома. Зачастую компания предоставляет на выбор ряд стандартных проектов, среди которых инвестор может выбрать тот, который ему больше всего нравится.

В-третьих, нужно согласовать проект со строительной компанией. На этом этапе инвестор может высказать свои пожелания и внести поправки в проект.

После принятия проекта всеми сторонами строитель приступает к его реализации. И уже через 10 месяцев инвестор становится владельцем новенького дома в США.

При этом, как я говорил ранее, совсем необязательно вкладываться в проект в одиночку. Наиболее выгодным и распространенным типом инвестирования сегодня является краудфандинг — когда несколько людей вкладываются в проект вместе. В таком случае компания оформляет недвижимость на юридическое лицо.

Минимальный порог инвестиций в таком случае падает до 10 000 долларов. Получается, что за эти деньги инвестор может приобрести качественную недвижимость, например, во Флориде, и получать от неё прибыль. Именно поэтому покупка недвижимости в США становится одним из наиболее популярных типов инвестирования сегодня.

Ваши деньги могут захотеть проверить

При проведении транзакций банк может запросить проверку происхождения средств. Зачастую это делается при крупных суммах вложений от 150 000 долларов.

Если из банка поступит подобный запрос, подтвердить легальность инвестиций может факт продажи недвижимости в вашей стране, получение наследства, дивидендов по акциям, высокая зарплата и любые другие ведомости, которые раскрывают легальное происхождение средств.

Собственный дом не даёт право на получение вида на жительство

Если с помощью инвестиций в недвижимость США вы намеревались переехать в штаты, то вынужден вас разочаровать. Вложения в недвижимость и виды на жительство существуют в параллельных вселенных и не пересекаются. Наличие у вас дома в США практически не повлияет на решение по выдаче визы.

Исключение составляют разве что предприниматели, которые делают бизнес с помощью приобретенной недвижимости. К примеру, если в вашем здании есть ресторан или отель, которым вы самолично управляете, то это действительно будет иметь значение для оформления визы или ВНЖ.

Не бойтесь разориться на налогах

Практически всем начинающим инвесторам кажется, что налоги в США будут съедать чуть ли не все доходы. На самом деле это не так. Никаких неподъёмных платежей в США нет. Все налоги вполне адекватные и сбалансированные.

Отношения с налоговой очень прозрачные. Вся коммуникация проводится в онлайн-режиме. Подать налоговую декларацию можно в течение 15 минут через специальную форму на сайте налоговой. Или же можете без проблем нанять бухгалтера, который будет делать это за вас. Кстати, стоимость услуг русскоговорящего бухгалтера для сбора и подачи отчетности очень даже демократичная — 300 долларов в год.

Размеры налоговых выплат составляют примерно 20% от полученных доходов. Но существует множество хитростей и нюансов, которые позволяют легально снизить сумму выплат.

К примеру, оформить недвижимость на юрлицо. Или сначала сдавать построенный дом в аренду, а продать его только на следующий год — в таком случае налог на продажу будет небольшим или же его не будет вообще, если полученная прибыль не превышает 44 000 долларов.


Источник: https://delovoymir.biz/postoronnim-vhod-razreshen.html



29.03.2018

Назад

Разработка сайта: rogiweb